収益不動産・とは？初心者が知っておく基本とポイント共起語・同意語・対義語も併せて解説！

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岡田康介

名前：岡田康介（おかだこうすけ）ニックネーム：コウ、または「こうちゃん」年齢：28歳性別：男性職業：ブロガー（SEOやライフスタイル系を中心に活動）居住地：東京都（都心のワンルームマンション）出身地：千葉県船橋市身長：175cm 血液型：O型誕生日：1997年4月3日趣味：カフェ巡り、写真撮影、ランニング、読書（自己啓発やエッセイ）、映画鑑賞、ガジェット収集性格：ポジティブでフランク、人見知りはしないタイプ。好奇心旺盛で新しいものにすぐ飛びつく性格。計画性がある一方で、思いついたらすぐ行動するフットワークの軽さもある。 1日（平日）のタイムスケジュール 7:00 起床：軽くストレッチして朝のニュースをチェック。ブラックコーヒーで目を覚ます。 7:30 朝ラン：近所の公園を30分ほどランニング。頭をリセットして新しいアイデアを考える時間。 8:30 朝食＆SNSチェック：トーストやヨーグルトを食べながら、TwitterやInstagramでトレンドを確認。 9:30 ブログ執筆スタート：カフェに移動してノートPCで記事を書いたり、リサーチを進める。 12:30 昼食：お気に入りのカフェや定食屋でランチ。食事をしながら読書やネタ探し。 14:00 取材・撮影・リサーチ：街歩きをしながら写真を撮ったり、新しいお店を開拓してネタにする。 16:00 執筆＆編集作業：帰宅して集中モードで記事を仕上げ、SEOチェックやアイキャッチ作成も行う。 19:00 夕食：自炊か外食。たまに友人と飲みに行って情報交換。 21:00 ブログのアクセス解析・改善点チェック：Googleアナリティクスやサーチコンソールを見て数字を分析。 22:00 映画鑑賞や趣味の時間：Amazonプライムで映画やドラマを楽しむ。 24:00 就寝：明日のアイデアをメモしてから眠りにつく。

収益不動産・とは？

本記事では「収益不動産・とは？」という問いに、初心者にも分かる言葉で丁寧に答えます。収益不動産とは、所有者が賃貸を目的として保有し、家賃収入を主な収入源とする不動産のことです。住宅でも商業物件でも、入居者からの家賃が定期的に入る状態を作ることが狙いです。

通常、収益不動産の「現金の流れ」は、家賃収入から管理費、修繕費、税金、保険、ローンの返済などを引いた後に残る額です。この残りの金額をキャッシュフローと呼びます。キャッシュフローが黒字で安定していれば、長期的な資産形成につながります。

収益不動産の代表的な種類

住宅系の物件（アパート・マンション・一戸建て貸家）と、商業系の物件（オフィスビル・商業店舗・駐車場など）があります。どちらも「家賃を通じた収益」を生み出しますが、リスクの性質や運用方法が異なります。

重要な指標と考え方

収益不動産を評価するときには、いくつかの指標を使います。ここではNOI（Net Operating Income）、キャップレート、キャッシュフローの三つを中心に説明します。

able> NOI物件が本来生み出す運用収益。ローン返済を除いた純利益のようなイメージ。キャップレートNOIを物件価格で割った割合。物件の“稼ぐ力の目安”となる指標。キャッシュフロー家賃収入から経費・返済を差し引いた実際の現金の流れ。 ble>

これらの指標は、投資判断の際の目安として使われます。高いキャップレートは大きな利回りを示す一方で、空室リスクや修繕リスクが高い場合もあるため、総合的に判断することが大切です。

収益不動産を買うときの基本的な流れ

1. 物件の選定：立地、建物の状態、入居者の需要を調べます。現場の状態と立地の魅力度が長期の安定収入に影響します。

2. 収支計画の作成：家賃、空室率、経費、ローン条件を組み合わせて、月次・年次の現金の流れを予測します。

3. 購入と資金調達：自己資金とローンをどう組み合わせるかを決めます。金利や返済期間がキャッシュフローに大きく影響します。

4. 管理と運用：賃貸管理をどう行うか、入居者対応、修繕計画、保険の見直しを行います。

実例で見るイメージ

月額家賃が120,000円の物件で、年間家賃は1,440,000円。管理費・修繕費・税金・ローン返済などの合計経費を年間で約900,000円と仮定します。NOIは約540,000円、物件価格が1,500万円だと仮定するとキャップレートは約3.6%となります。キャッシュフローはNOIからローン返済を差し引く形になりますが、ローンの返済額が別途発生するため、実際のキャッシュフローは個別の条件で変動します。数字はあくまで例です。